不動産を売却するとき、「固定資産税は誰が払うの？」と疑問に思われる方は少なくありません。
「売却した後の固定資産税は買主が払ってくれるの？」
「1年分をすでに払っているけど、売却したら返してもらえるの？」
「固定資産税の精算ってどういうこと？」
今回は、不動産を売却する際に知っておきたい固定資産税の仕組みと、売買時の精算方法について、分かりやすくご紹介します。
目次
固定資産税は「1月1日時点の所有者」に課税されます
まず知っておきたいのが、固定資産税の仕組みです。
固定資産税は、原則として毎年1月1日時点で不動産を所有している人に対して課税されます。
例えば、2026年3月に不動産を売買契約をして、買主への引渡しが6月だったとしても、2026年度の固定資産税については、原則として1月1日時点の所有者である売主に納税義務があります。
つまり、年の途中で不動産を売却したからといって、市町村から買主に固定資産税の納付書が送られるわけではありません。
では、売却後の期間分についてはどうなるのでしょうか？
売買時には固定資産税を日割り精算するのが一般的
不動産売買では、固定資産税・都市計画税について、売主と買主の間で日割り精算を行うことが一般的です。
これは、固定資産税の納税義務者が途中で売主から買主に変更されるという意味ではありません。
あくまで、売買当事者間で所有期間に応じた負担になるように調整するものです。
当社の不動産売買では、1月1日を起算日として、引渡し日の前日までを売主負担、引渡し日以降を買主負担として精算する方法を採用しています。
例えば、4月1日に引渡しをする場合、
-
1月1日～3月31日 → 売主負担
-
4月1日～12月31日 → 買主負担
という考え方になります。
固定資産税の精算を具体例で見てみましょう
例えば、土地と建物の固定資産税・都市計画税の年額が12万円だったとします。
1月1日を起算日として、12月31日までの1年間を基準に日割り計算します。
6月30日に引渡しをする場合、
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1月1日～6月29日 → 売主負担
-
6月30日～12月31日 → 買主負担
となります。
買主は、引渡し日以降の期間に対応する固定資産税・都市計画税相当額を、売主に支払うことで精算します。
このようにすることで、実際の所有期間に応じて固定資産税等の負担を調整することができます。
「固定資産税の精算金」は市役所に支払う税金ではありません
ここも、不動産売却の際によく質問をいただくポイントです。
売買契約や決済時に買主から売主へ支払われる「固定資産税等の精算金」は、市町村に納める固定資産税そのものではありません。
市町村に対する納税義務者は、原則として1月1日時点の所有者です。
そのため、売主が1年分の固定資産税等を納付し、買主が引渡し日以降の期間に相当する金額を売主に支払う、という形で当事者間の精算を行います。
つまり、
市町村への納税 → 売主
売主・買主間の負担調整 → 固定資産税等の精算
と分けて考えると分かりやすいでしょう。
固定資産税は売却したら自動的に返金される？
「1年分の固定資産税を払った後に売却したら、残りの期間分は市役所から返金されるの？」
という疑問を持たれる方もいらっしゃいます。
原則として、年の途中で売却したことを理由に、市町村から売主へ残りの期間分の固定資産税が月割りで返還されるわけではありません。
そのため、不動産売買では、売主と買主の間で固定資産税等を日割り精算します。
例えば、売主が1年分の固定資産税等をすでに納付していた場合、買主は引渡し日以降の期間に対応する金額を売主に支払うことで、負担を調整します。
固定資産税の精算は「引渡し日」がポイント
固定資産税等を日割り精算する際には、不動産の引渡し日が重要になります。
例えば、
1月1日を起算日として、6月30日に引渡し
の場合、
売主：1月1日～6月29日
買主：6月30日～12月31日
という形で精算します。
つまり、売買契約を締結した日ではなく、基本的には実際に不動産を引き渡す日を基準に負担を分けることになります。
そのため、同じ物件でも引渡し日が変われば、固定資産税等の精算額も変わります。
固定資産税の精算には「都市計画税」も含まれることがあります
不動産売買の際には、「固定資産税等」として精算されることがあります。
これは、固定資産税だけでなく、対象となる不動産について課税される都市計画税も合わせて精算するためです。
ただし、都市計画税はすべての不動産にかかるわけではありません。
そのため、売却する不動産の所在地や課税状況を確認し、固定資産税・都市計画税の年額をもとに精算額を計算します。
空き家を売却する場合も固定資産税はかかります
近年、徳島でも空き家の売却についてご相談をいただくことが増えています。
誰も住んでいない空き家であっても、所有している限り、原則として固定資産税は課税されます。
「住んでいないから固定資産税はかからない」ということではありません。
売却を検討している空き家についても、毎年の固定資産税等の負担を考えておく必要があります。
また、空き家を解体して更地にする場合には、住宅用地に対する固定資産税の軽減措置の対象から外れることで、土地の固定資産税が大きく変わる可能性があります。
「売却するために先に解体したほうがいいのか？」
というご相談もありますが、解体するタイミングについては、売却価格だけでなく、固定資産税への影響も含めて検討することが大切です。
売却前に固定資産税の納税通知書を確認しましょう
不動産の売却を検討されている方には、固定資産税の納税通知書や課税明細書を保管しておくことをおすすめします。
課税明細書には、
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土地・建物の評価額
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固定資産税額
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都市計画税額
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土地や建物の課税内容
などが記載されています。
不動産会社に売却の相談をするときにも、固定資産税の納税通知書をご用意いただけると、物件の確認がスムーズです。
また、固定資産税等の精算額を計算する際にも必要となりますので、売却を検討されている方は確認しておきましょう。
不動産売却では「固定資産税の精算」も忘れずに
不動産売却では、売却価格だけを考えてしまいがちですが、実際にはさまざまな費用や税金が関係します。
例えば、
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仲介手数料
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印紙税
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抵当権抹消費用
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固定資産税・都市計画税の精算
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譲渡所得に対する税金
などがあります。
特に固定資産税等については、1月1日時点の所有者が納税義務者となる一方、売買時には引渡し日を基準として売主・買主間で日割り精算するという点を覚えておくと安心です。
徳島で不動産売却をご検討の方へ
不動産を売却するときは、「いくらで売れるか」だけではなく、売却にかかる費用や税金、固定資産税等の精算まで含めて考えることが大切です。
「空き家を売却したい」
「相続した不動産をどうしたらいいか分からない」
「古い家を解体して売るべきか迷っている」
「売却したら最終的にいくら手元に残るのか知りたい」
という方は、お気軽にご相談ください。
当社では、徳島市・板野郡を中心に、土地・中古住宅・マンションなどの不動産売買を専門に、買取・仲介の両面から不動産売却をサポートしています。
不動産の売却は、売却価格だけでなく、税金や諸費用まで含めて考えることが大切です。
「まだ売るかどうか決めていない」という段階でも構いません。
まずは現在の不動産の価値を知るところから、お気軽にご相談ください。