再建築不可物件ってなに？　いざ空き家を売ろうとしたときに直面すること

近年、相続などにより空き家を所有する方が増えています。

「使わないので売却しよう」
「固定資産税もかかるし処分したい」

そう考えて不動産会社に相談した際、「この物件は再建築不可ですね」と言われて驚かれる方も少なくありません。

私自身査定をしていて、時々こういう物件があります。

今回は、再建築不可物件とは何か、そして空き家を売却する際にどのような問題が発生するのかについて解説します。

再建築不可物件とは？

再建築不可物件とは、現在建物が建っているにもかかわらず、建物を解体してしまうと新たに建築することができない土地のことです。

主な原因は、建築基準法で定められた「接道義務」を満たしていないことです。

建築基準法では、原則として幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していなければ建物を建築できません。

昔は法律が今ほど厳しくなかったため、現在では建築できない場所にも住宅が建てられていました。そのため古い住宅地や農村部では再建築不可物件が存在します。

なぜ売却が難しくなるの？

再建築不可物件は一般的な住宅と比べて買主が限定されます。

例えば、

・住宅ローンが利用しにくい
・建物を建て替えることができない
・資産価値が低く評価される
・将来的な活用方法が限られる

といった理由からです。

特に住宅ローンについては金融機関の審査が厳しくなるため、現金購入できる方や投資家が主な購入層となります。

空き家を売ろうとしたときによくあるケース

① 相続した実家が再建築不可だった

最も多いケースです。

親から相続した実家を売却しようとしたところ、調査の結果、再建築不可であることが判明する場合があります。

相続人の方は初めて知るケースも多く、「なぜ今まで住めていたのに建て替えできないの？」と驚かれます。

② 解体した方が売れると思っていた

建物が古いため解体を検討される方もいます。

しかし、再建築不可物件の場合は注意が必要です。

建物を解体して更地にすると、新しい建物が建てられない土地だけが残ってしまいます。

場合によっては、建物を残した状態の方が売却しやすいケースもあります。

③ 想像より査定額が低かった

再建築不可物件は一般的な住宅用地より価格が低くなる傾向があります。

売主様としては近隣の土地価格を参考に考えがちですが、再建築不可という条件が価格に大きく影響します。

売却できないわけではありません

再建築不可物件だからといって売却できないわけではありません。

実際には、

・隣地所有者への売却
・投資家への売却
・リフォームして活用したい方への売却
・土地の条件改善による再建築可能化

など、さまざまな方法があります。

重要なのは、物件の状況を正確に調査し、最適な販売方法を検討することです。

まとめ

空き家を売却しようと思ったとき、初めて「再建築不可」という問題に直面することがあります。

しかし、再建築不可物件にも需要はあります。

まずは接道状況や法令上の制限を確認し、どのような売却方法が可能なのか専門家へ相談することが大切です。

「売れないだろう」と諦める前に、一度ご相談ください。物件ごとの状況に応じて最適なご提案をさせていただきます。