先日、築50年の中古マンションの売却をお手伝いしました。
徳島市でも築50年超のマンションがちょこちょこ出てくるようになってきました。
築年数が古いマンションは
「売れるのだろうか？」
「価値はあるの？」
と心配される売主様も多いです。
実際、売却までは、約1年くらいかかりました。
その間に何回か価格変更もしましたが、最終的には売却できました。
実際には、築古マンションでも、一定の需要があり、ポイントを押さえれば十分売却が可能です。
今回は、実際の売却経験をもとに、
～築古マンションを売る・買うときのメリットと注意点～についてまとめてみました。
築古マンション（築40年〜50年）を売るメリット
① 固定資産税が安い
建物の評価額は年数とともに下がるため、固定資産税は比較的安くなります。
購入検討者にとっても「維持費が安い」という点は魅力になります。
② 価格が手頃で購入検討者が多い
築古マンションは新築や築浅と比べて価格が安いため
・住宅ローンの負担を抑えたい人
・投資用として考える人
・リノベーションを前提に購入する人
など、幅広い層から検討されます。
③ 立地が良いことが多い
昔に建てられたマンションは
・駅に近い
・市街地に近い
・生活環境が整っている
など、立地が良いケースが多いのも特徴です。
築古マンションを売るデメリット
① 住宅ローンが通りにくい場合がある
築年数が古いマンションは
・金融機関の評価が低くなる
・ローン年数が短くなる
といったケースがあります。
そのため、現金購入や自己資金の多い買主が中心になることもあります。
② 設備の老朽化
築50年になると
・給排水管
・電気設備
・エレベーター
などの設備が古くなっている可能性があります。
買主は将来の修繕費を気にすることが多いです。
③ 建物の耐震性
1981年以前の建物は、旧耐震基準の可能性があります。
耐震診断や補強の有無は、購入検討者がよく確認するポイントです。
築古マンション売却時の注意ポイント
① 管理状態がとても重要
築古マンションは特に
・管理会社
・管理組合
・修繕履歴
が重要です。
例えば
・大規模修繕工事の履歴
・修繕積立金の残高
・管理状態
などがしっかりしていると、築年数が古くても評価は上がります。
② 修繕積立金の状況
購入者は必ずチェックしましょう。
・積立金不足
・値上げ予定
③ 事前に情報整理をする
売却前に
・管理規約
・修繕履歴
・大規模修繕の時期
などを整理しておくと、購入検討者の安心材料になります。
買主の立場で見る築古マンションのメリット
① 価格が安い
最大のメリットです。
同じエリアでも
新築マンション
↓
築20年
↓
築40年〜50年
と大きく価格が変わります。
そのため、立地の良い場所に安く住めるという魅力があります。
② リノベーションができる
最近は、「中古＋リノベーション」という購入方法が人気です。
内装を
・フルリフォーム
・フルリノベーション
することで、新築のような住まいにすることも可能です。
③ 管理状況が分かりやすい
築50年近く経っていると
・管理体制
・住民層
・修繕履歴
がある程度見えてきます。
新築よりも将来予測がしやすい面もあります。
買うときのデメリット
① 修繕費が高くなる可能性
築古マンションは
・大規模修繕
・設備更新
などで修繕積立金が上がる可能性があります。
② 配管などの見えない部分
リフォームしても
・給排水管
・共用部分
は変更できない場合があります。
③ 建物寿命への不安
築年数が古いと「あと何年住めるのか」と不安に思う方もいます。
ただし、適切に管理されているマンションは
築50年以上でも十分住み続けているケースは多いです。
まとめ
築古マンションは、売りにくいと思われがちですが、実は需要のある物件です。
ポイントは
・管理状態
・修繕履歴
・立地
・価格設定
です。
また購入者の目線では
・価格が安い
・立地が良い
・リノベーションできる
といったメリットもあります。
築年数だけで判断せず、
マンション全体の管理状態や立地を見ることがとても重要です。
売却・購入を検討されている方は、ぜひ一度ご相談ください。