住み替え（買い替え）は、「今の家を売る」ことと「新しい家を買う」ことを同時並行で進める、人生の一大イベントです。
特に難しいのが、この「売却」と「購入」のタイミングをどう合わせるかという点です。資金計画や引っ越しの手間に関わるため、失敗しないための知識が必要です。
この記事では、住み替えの基本となる3つの進め方と、仮
住まいを回避してスムーズに移行するための調整術を解説します。
1. 住み替えの基本パターン：3つの進め方
住み替えには、主に以下の3つのパターンがあり、それぞれにメリットとデメリットがあります。
① 売り先行（売却を先に行う）
まず今の家を売却し、売却資金を確定させてから新しい家を探す方法です。
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メリット： 売却額が確定するため、購入予算の上限が明確になり、資金計画が立てやすい。
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デメリット： 新居が見つからなければ仮住
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まいが必要になり、一時的な引っ越し費用や家賃が発生する。
② 買い先行（購入を先に行う）
先に新しい家を購入し、ゆっくりと今の家の売却を進める方法です。
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メリット： 焦らず理想の物件を探せる。
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デメリット： 新しい家と古い家の**住宅ローンを二重で支払う（ダブルローン）**期間が発生するリスクがあり、資金的負担が大きい。
③ 同時進行（売却と購入を同時に進める）
売却活動と購入活動を並行して進め、最終的な引き
渡し日を合わせる方法です。
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メリット： 仮住まいが不要で、引っ越しは1回で済み、費用や手間が最もかからない。
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デメリット： 売却と購入の「決済日」を正確に合わせるための高度な調整力が必要で、最も難易度が高い。
多くの方が理想とするのは、時間的・金銭的負担の少ない「同時進行」です。
2. 仮住まい回避！「同時進行」を成功させる調整術
仮住まいを避け、スムーズな住み替えを実現するためには、不動産会社と協力して以下の調整テクニックを活用します。
調整術①：新居の「引渡し猶予（期間調整）」を交渉する
購入する新居の売主様に対し、契約時に「引渡し日を、売却物件の決済日に合わせて遅らせてもらう」よう交渉します。
これにより、購入した新居の引渡し日が確定するまで、元の住まいに住み続けることが可能となり、ダブルローンや仮住まいのリスクを減らせます。
調整術②：売却契約に「買い替え特約」を活用する
売却物件の買主様との契約に、「もし、期限までに新居の購入手続きが完了しなかった場合、違約金なしで契約を解除できる」という買い替え特約を盛り込みます。
この特約をつけることで、「万が一新居の購入が難しくなったらどうしよう」という不安を解消し、安心して新居探しを進められます。（※特約の適用には、買主様の理解とプロによる綿密な交渉が必要です。）
調整術③：売却物件の買主様に「引渡し猶予」を打診する
購入した新居への入居日が売却物件の決済日より遅れる場合、売却物件の買主様に「決済後も一定期間住み続けさせてもらう（引渡し猶予）」ことを交渉するケースもあります。これは引渡し時期を合わせるための最終手段の一つです。
3. 住み替えを失敗させないための重要チェックリスト
スムーズな住み替えを実現するために、売主様ご自身が事前に確認しておくべき重要なポイントです。
1. 資金計画の「仮審査」を必ず済ませる
新居の購入で住宅ローンを利用する場合、売却額が確定する前でもローンの仮審査を必ず済ませておきましょう。購入の目処が立ち、心理的にも非常に楽になります。
2. 住宅ローン残債の確認
今の住宅ローンを売却額で完済できるかを確認します。もし完済できなければ、自己資金や新たなローンで不足分を賄う必要があります。完済できなければ売却自体ができません。
3. スケジュールに余裕を持つ
売却活動はいつ買主が現れるか読めないため、最低でも6ヶ月、可能であれば1年程度の余裕を持ったスケジュールを組みましょう。焦りは価格を下げることにつながります。
4. 税制優遇の確認
売却した際に使える「3,000万円特別控除」や、新居購入時の「住宅ローン控除」など、使える特例の条件を事前に確認し、資金計画に反映させることが大切です。
まとめ
住み替えは「売り」と「買い」のタイミングを調整する、非常に難易度の高い取引です。しかし、適切な知識と、売却と購入の両方に精通した経験豊富な不動産会社のサポートがあれば、仮住まいなしの理想的な住み替えを実現できます。
住み替えのタイミングや進め方についてご不安な方は、ぜひ一度、当社の専門スタッフにご相談ください。お客様の状況に合わせた最適なプランをご提案いたします。