住宅ローンが残っている状態で不動産を売却する場合、「抵当権の解除」が避けて通れない重要な手続きです。
抵当権とは、金融機関が貸したお金を確実に回収するために設定する権利で、完済されるまで不動産に法的な制限がかかっています。
そのため、抵当権を解除しなければ売却や所有権の移転はできません。
本記事では、ローン残債がある不動産を売却するときの基本的な流れと注意点を分かりやすく解説します。
抵当権とは？ローン残債と売却の関係
抵当権は、金融機関が融資したお金を回収できるように不動産に設定する担保権のことです。
ローンが残っている間は、買主に名義を移すことができません。
つまり、売却を進めるにはローンを完済し、抵当権を抹消する必要があるということです。
ただし、ローン完済を売却代金で行う「同日決済」という方法を取れば、ローンが残っていても売却は可能です。
売却契約を結び、引き渡しと同時に代金で残債を完済し、抵当権を解除する流れになります。
この手続きは金融機関・司法書士・不動産会社が連携して行うため、事前の準備がとても重要です。
抵当権を解除するための具体的な手順
まずは、金融機関に連絡し「残債額」と「一括返済に必要な金額」を確認します。
その後、売却価格が決まれば、売買契約と同時に残債を返済し、抵当権を抹消する書類を受け取ります。
抵当権抹消の手続きは司法書士が担当し、法務局に「抵当権抹消登記申請書」を提出して完了します。
売却と返済を同日に行う場合は、不動産会社と金融機関のスケジュールをしっかり調整することが不可欠です。
また、ローンの返済が売却代金で足りない場合には、自己資金を補填するか、「任意売却」や「買い替えローン」を検討することも可能です。
任意売却は金融機関の同意を得たうえで残債を残したまま売却する方法で、返済負担を軽減できるケースもあります。
完済できない場合の対応策
ローン残高が売却価格を上回る「オーバーローン」状態でも、あきらめる必要はありません。
任意売却のほか、住み替えローンを活用すれば新居購入と同時に旧ローンを整理することも可能です。
ただし、審査が厳しくなるため、早めに金融機関や専門家へ相談するのが賢明です。
不動産会社・金融機関・司法書士の連携がスムーズな売却の鍵になります。
まとめ
ローン残債がある不動産を売却する際には、抵当権の仕組みを理解し、事前準備をしっかり行うことが成功への第一歩です。
適切な流れで手続きを進めれば、スムーズに売却し次の生活に進むことができます。
詳しくは「徳島の不動産売却サイト」プラスナイスにご相談ください。